כאן גרים בכיף משפחת כהן והבנק למשכנתאות 

רובנו נתקלנו לא פעם בשאלה, האם לקנות בית או לשכור? האם לקחת משכנתא או לגור אצל ההורים ולחסוך? עם הדילמה הזו מתמודדים אלו שלאחר שנים של מעבר בין דירות שכורות, מחפשים יציבות, זוגות טריים שרוצים להתחיל לבנות את הקן, או משפחות שהתרחבו ומחפשות דירה גדולה יותר.

שאלות כאלה ורבות אחרות טורדות את שנתנו כאשר אנו מגיעים לשלב בו עלינו לקבל החלטה כה גדולה, שהיא למעשה אחת המשמעותיות בחיינו.

חוסר ידע והתמצאות בפרטים רק מגבירים את הפחדים והטעויות שלנו בלקיחת משכנתא.

השלב הראשון הוא באמת קבלת ההחלטה, האם לקנות בית או לשכור. ברגע שעברנו את השלב הראשון והחלטנו לקנות בית/ דירה ישנן כמה משוכות שאנו צריכים לעבור כמו:

1. לאיזה בנק לפנות?

2. באילו מסלולים לבחור? מה ההבדלים בין כל מסלול? לכמה שנים? 3. כמה כסף לקחת? מה זה בכלל אחוזי מימון? בכמה נוכל לעמוד בחודש?

4. מה זה קנס פירעון מוקדם?

5. מזה מדד / צמוד מדד?

לפני שנתחיל ללמוד את הלקסיקון הבנקאי בנושא המשכנתאות, נסביר כמה מושגים בסיסיים.

בנק למשכנתאות: כיום קיימים בשוק 4 בנקים עיקריים למתן משכנתאות כמו מזרחי טפחות, לאומי, פועלים ודיסקונט. שאר הבנקים נותנים משכנתא אך לעיתים אינם יכולים להתחרות בבנקים הגדולים ולכן הריביות גבוהות יותר.

- מסלולים: ניתן לומר כי קיימים 5 מסלולי משכנתא עיקריים:

1. משכנתא בריבית קבועה - צמודה למדד.

2. משכנתא בריבית קבועה - שאיננה צמודה למדד (FIX)

3. משכנתא בריבית משתנה - צמודה למדד.

4. משכנתא בריבית הפריים - משכנתא שקלית לא צמודה למדד.

5. משכנתא דולרית - או צמודה למטבע חוץ אחר (בריבית לייבור). אחרי שנבחר את המסלולים נקבע את מספר השנים להחזרת המשכנתא,

וכך יקבע גם התשלום החודשי. כלל אצבע שאמור להנחות אותנו בקביעת גובה התשלום החודשי הוא שנגיע לסכום תשלום המהווה שליש מההכנסות החודשיות שלנו נטו.

- אחוזי מימון : מספר האחוזים בהם הבנק מממן לנו את הרכישה. לדוגמא, אם הנכס עולה לנו 1 מ' ש"ח והבנק נותן לנו 700,000 ש"ח אחוז המימון יעמוד על 70%.

- קנס פירעון מוקדם: הינו הקנס עלינו לשלם לבנק בגין הפרשי הריביות בין הבנק לבין הריבית שלנו ביום בו נרצה לפרוע את המשכנתא. במידה והריבית שלנו ליום מסוים נמוכה מהריבית של הבנק לא נשלם קנס. במצב הפוך נשלם קנס שיקבע לפי הפרשי ריביות כפול התקופה שנותרה לפירעון המשכנתא.

- מדד: כשאומרים צמוד מדד הכוונה היא למדד המחירים לצרכן ובשמו השני ערך הכסף. המדד כיום נע בין 2% ל- 4% לשנה והוא נקבע לפי נתונים של סחורות בשוק ותנודות מחירן. ככל שהשנים חולפות המחירים עולים וערך הכסף משתנה. המדד מתפרסם בכל 15 לחודש ומתייחס לחודש הקודם (לדוגמא, מדד חודש אפריל יפורסם ב 15 לחודש מאי) והוא נמצא במגמת עלייה כמעט באופן קבוע. המדד משפיע באופן קבוע על יתרת הקרן במסלולים הצמודים ואינו משפיע כלל על אחוז הריבית החודשית. מצד אחד עלייה במדד הוא יתרון משום שמצביעה על צמיחה במשק ובכלכלה, מנגד זה חסרון לבעלי המשכנתאות / הלוואות משום שכעת אנו חייבים יותר כסף לבנק. לאחר שבחרנו בנק, מסלולים וריביות הגיע שלב האישור העקרוני ופתיחת התיק.

במעמד האישור העקרוני יוצגו לנו ריבית הלוואה, שתוקפה 12 ימים מיום קבלת האישור העקרוני, תיאור כללי של סוגי ההלוואות המוצעות על ידי הבנק, פירוט הצעדים שעל מקבל ההלוואה לנקוט,

אופן חישוב הריביות המשתנות ודוגמאות של לוחות סילוקין, חיובים ועמלות, עמלות הפירעון המוקדם על סוגי ההלוואות השונות והדרישה לביצוע ביטוח חיים וביטוח נכס.

אם חשבנו שאחרי שחתמנו על מסמכי המשכנתא סיימנו וכעת נוכל לישון בשקט - טעינו!

לאחר חתימה על מסמכי המשכנתא נקבל רשימה אינסופית של מסמכים שעלינו להמציא לבנק ואז מתחיל לקסיקון חדש, הלקסיקון המשפטי:

ערבת חוק מכר, נסח טאבו, הערת אזהרה, מנהל מקרקעי ישראל, משכון, ביטוח חיים , ביטוח נכס, EMI , רשם המשכונות,ייפוי כח נוטריוני ועוד מילים מפחידות כמו פארי פסו ופרצלציה.

נעמוד מול פקידת המשכנתאות בעיניים פעורות, נעשה עצמנו מבינים כל מילה, ניקח את המסמכים ונברח הביתה , מנסים לעכל את מה שעברנו היום בבנק למשכנתאות.

למחרת נקום בבוקר ונתנחם בכך שרוב האנשים עוברים את ההליך הזה ושאנחנו לא הראשונים ובטח ובטח לא האחרונים. נעביר את המסמכים לטיפול העורך-דין (כי לשם כך שילמנו לו ממיטב כספינו) ולבסוף נחזיר לפקידת המשכנתאות בבנק את המסמכים מוכנים.

כעת שאנחנו די בסוף התהליך נשאר רק שמאות וביטוחי משכנתא.

אז מה היה לנו:

1. בחירת משרד תיווך- שימצאו לנו דירה מתאימה לצרכינו.

2. בחירת עורך דין - שיגן עלינו וידאג לכל הצד המשפטי ברכישת הדירה.

3. בחירת בנק - שייתן לנו את המסלולים והתנאים הטובים ביותר עבורנו.

4. בחירת חברת ביטוח - שתיתן לנו את הכיסוי הטוב ביותר לביטוח חיים ונכס.

אוי, רק אם היה מישהו שיכול לעשות את כל זה בשבילנו..... זה היה חוסך לנו המון התלבטויות וכאב ראש.

אין ספק שההחלטה לקחת משכנתא היא צעד לא פשוט בכלל, אבל אפשר להקל על התהליך אם נעזרים ביועץ משכנתאות. הידיעה שמישהו מקצועי מטפל בכם ומשגיח על כספכם, תאפשר לכם לבחור במסלול שמתאים לכם ביותר, ותקל עליכם לישון טוב יותר בלילה.

שלכם,

בן עמרם שריי

saray@m-fix.co.il

הכתבת הינה כלכלנית משפטנית בעלת תואר שני.

יועצת משכנתאות